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办公楼过剩?

2020-06-19  浏览量:884

首都吉隆坡和雪兰莪州联合起来的“大吉隆坡”,是我国的工商心脏地带。

政府提出的“大吉隆坡”概念令市场振奋,大家预视会有更多外资到我国来投资,相信办公楼市场会大片火红。


市场整体展望看好和乐观,但新供应涌进竞争下,业界人士开始担心雪隆的办公楼步向供过于求的境地。

但这隐忧丝毫未影响此市场的魅力,WTW估计今明两年办公楼需求料将取得10%至20%的增长!

明年380万平方尺竣工 旧办公楼租金受压降

大吉隆坡的蓬勃发展程度傲视其他州属,不仅是聚集我国主要经济活动之地,更是许多外资在东协区域的首选投资地之一。

本地发展商展望乐观,加上不少外国发展商涌进,吉隆坡明年将有总面积达380万平方尺的办公楼竣工,使大吉隆坡内办公楼供过于求的阴云进一步加重。


但是,市场相信随着政府积极推动商业投资的举措,新供应的办公楼空间不足为患,只是因为市场选择更多,二级城市和旧办公楼的租金或会承受压力。

今年首季,吉隆坡新建竣的办公楼包括联昌国际(CIMB)在吉隆坡中环(KL Sentral)的Mapletree以及金务大(Glomac)在白沙罗的A栋办公楼。

合共2项计划,今年首季再有69万9000平方尺办公楼积面推出,相对去年同季的150万平方尺大为放缓。

同时,今年以来,办公楼市场只有两宗较大的交易,即顶级手套购下位于敦拉萨路的ICON以及MyIPO购入八打灵再也中环(PJ Sentral)共29万4118平方尺的办公楼。

虽然两宗交易看似市场放缓,但若以价格来看,两宗交易的成交价与去年末季相若。

回顾2012年,巴生谷办公室供应达9020万平方尺,整体而言较2011年的8570万平方尺增长5%。
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更多新办公室陆续有来

根据国家产业资讯中心(NAPIC)在2011年的报告,吉隆坡办公楼空间达到7492万平方尺,平均认购率则有80.4%,去年估计新供应达490万平方尺。

WTW报告指出,今年更多新办公室陆续有来,大部份都是新类型的办公室,特别是位于市中心。

吉隆坡办公楼市场一直存在供过于求的担忧,产业市场人士一直担忧,吉隆坡办公楼供应速度将超越需求增长。

另外,大马产业机构分析员阿菲兹赛里夫丁表示,产业咨询顾问预期,目前办公楼市场每年吸收195万平方米。

阿菲兹强调,只要市场供应符合需求的增长趋势,办公楼市场不会“过热”。

“随着经济复苏脚步渐稳,政府已不断释出更多推广商业投资活动的迹象,这意味着办公室需求将更加热烈,有望在今明两年取得10%至20%的需求增长。”

未来2年需求增20%
办公楼过剩?
根据国家产业资讯中心(NAPIC)2011年产业市场报告,吉隆坡办公楼空间达到7492万平方尺,平均认购率则有80.4%,去年估计新供应达490万平方尺。

大马产业机构分析员阿菲兹赛里夫丁表示,产业咨询顾问预期,目前办公楼市场每年吸收195万平方米。但分析报告显示,这丝毫未影响市场的魅力。

当中,WTW指出,随着政府积极推介商业投资的举措来看,今明两年办公楼需求料将取得10%至20%的增长。

“普遍相信,A级办公楼平均认购率至少达到82.25%,主因是现代化的办公大楼在供应效率上十分有限。”

但业界也认为,这也需要监管单位在未来更加谨慎批准新办公室工程活动。

供应多议价空间大 租户欢乐时光降临

新供应涌现,加上低档建筑供应料将在近期激增,特别是在一些次级地点,更是对已处下行走势的租金威胁更大,供过于求的局面或无法得以妥善控制。

汰旧换新是不变的定律,WTW点出,旧办公室业主如今受到更剧烈的竞争压力。

反观,租户则将是其中受益者,进入“欢乐时光”的阶段。

“如黄金三角区的主要地段,因供应愈多而导致租金受压,业主肩上压力更大;惟租户却能以同样的租金,转搬迁至更好更新的办公室。”

WTW报告称,吉隆坡中环的平均租金则微涨至每平方尺6.50令吉月租,相较之下去年则为6.30令吉。但根据戴德量行的统计,甲级办公楼目前租金为月租每平方尺6.13令吉。

看好吉隆坡中环

WTW的研究报告估计,明年新供应的办公楼面积会高达380万平方尺,从而将总供应量推高至9770万平方尺。

报告称,其中会有374万平方尺或31%来自吉隆坡中环。

纵观目前的新规划,该行相信在2015年后的新供应会逐渐下滑,而市场则会调适。

还必须提及我国银行巨头联昌国际,位于吉隆坡中环的总部,在2013年竣工后了租用率至少达70%。

“不仅如此,吉隆坡中环的交通连接日有改善,当地的办公楼租用市场更是蓬勃发展。”

新供应承租率亮眼 下半年料保持87%

戴德量行(DTZ)指出,办公楼首季新办公空置率由去年末季的16%,下降至15%,反映市场消化力不俗。

该行报告称,这主要是油气业以及其他如金融业蓬勃,推升了市场对特定办公楼的需求。报告说,Menara Darussalam、土展创投大厦(Menara Felda)、Menara Worldwide及Integra Tower的租用率超强。

而新联昌国际(CIMB)新建竣的Mapletree以及金务大(Glomac)在白沙罗的A栋办公楼,未正式启用已取得亮眼承租率。

WTW则预计,今年新办公室的租用率可期,但整体租用率或稍降至85%的舒适水平。

根据该公司统计预测,今年下半年,巴生谷办公室租用率与前年同期,将保持在87%的水平不变。

顶级办公楼需求增

阿菲兹指出,虽然办公楼租金可能受压,但现代化办公楼需求持续上扬。

“普遍相信A级办公楼平均认购率至少达到82.25%,主因是现代化的办公大楼在供应效率上十分有限。”

现代化办公楼需求保温

戴德量行的2013年首季吉隆坡行情报告指出,吉隆坡甲级办公司均价趋稳,目前企于每平方尺838令吉。

该行报告说,今年接下来会有310万平方尺新办公楼落实,而明年的新供应估计将达410万平方尺。

值得骄傲的是,位于黄金三角区的A级办公楼—国油大厦3,共有84万平方尺,在2012年上半年就获得油气相关公司全数认购。

业界人士认为,政府继续推动转型计划,包括大吉隆坡计划和多个经济特区,将持续吸引更多外资流入,进而为现代化的办公楼需求保温。

今年首季,吉隆坡城中城(KLCC)第3座大楼落实,而全球知名财经新闻社彭博社(Bloomberg)更迁进了这栋被誉为目前最先进的办公楼。

亚洲城市需求劲
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在过去几个季度,办公楼的租用需求表现强劲,特别是许多跨国企业将触角向外延伸,并在大部份亚洲城市落脚。

根据国际投资基金太平星(Pacific Star)观察,包括吉隆坡和曼谷在内的新兴市场,其办公楼租用回酬较传统市场来得更高。

阿菲兹指出,吉隆坡办公楼市场将继续维持强稳态势,A级办公楼竣工和稳健的租金率,无一不支撑着这市场的未来发展。

“当然,这也会对旧办公楼的租金和租用率造成压力,逼迫业主需要重新整修或再发展。”

降办公楼租金走高

吉隆坡市中心的办公楼租金率,在2012年第三季已从前年同期的每平方尺5.18令吉,走高至5.81令吉;吉隆坡边缘(包括中环、谷中城、孟沙和班底)则从5.14令吉,提昇至5.38令吉。

同时,吉隆坡黄金三角区平均租金率则持续处于高水平,即每平方尺达9.24令吉。

旧楼翻新保引力

虽然长期需求展望佳,但主要地区依旧面临租金下滑的压力。

WTW在报告中指出,随着今年料将有560万平方尺的办公室竣工,租金短期内下行压力无阻,特别是吉隆坡市中心地区目前,较热门的地段为赛城、吉隆坡中环和市中心,不过南孟沙(Bangsar South)、八打灵再也中心和珍珠白沙罗(Mutiara Damansara),都是潜在的热门替代地段。

“办公室领域在过去两年来不算超越大市,但经济转型执行方案的成功、全国大选的顺利结束,以及全球经济复苏的正面迹象,相信依旧能支撑此市场继续稳行。”

对旧办公楼来说,一名产业仲介受访时称,除了大手笔重建,翻新应该是维持租金和吸引租客的手法。

他指出,中小企业,尤其是做贸易和批发等生意的,不需要太好的门面,不介意在旧办公楼营运,但对需要接待外宾尤其外国大买家的公司,可能会放弃旧办公楼。

“旧办公楼为保竞争力,必须在硬件上改善,最直接就是装修翻新;再来,如果能加入其他软体,例如全区无线宽频上网、附有高速光纤等,都是吸引力之一。”

跨国公司落户 缓解供需失衡

值得注意的是,投资吉隆坡(InvestKL)计划下,将吸引超过100家跨国公司在大吉隆坡地区设立办公室。

阿菲兹赛里夫丁点出,这其中将包含来自金融服务、油气和资讯科技领域的企业。

“这将有助缓解未来两年供应甚多的问题。”

同时,他也未视大型发展计划对吉隆坡办公楼市场所带来的威胁,因包括敦拉萨国际贸易中心(TRX)、100层楼独立大厦(Warisan Merdeka)和吉隆坡大都会(KL Metropolis),全都是长达10至20年的长期计划。

不仅如此,如火如荼的捷运计划(MRT),有效连接双溪毛糯、加影和吉隆坡市中心,人民往返工作地点更加便利,推动吉隆坡称为国内理想办公地点。

办公楼过剩?
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外资撤离中印 大吉隆坡成吸金区

据美国普华永道与城市土地协会在2013年的房地产报告,大吉隆坡工业地产排名第四,仅落后中国二级城市、雅加达和上海,名次更高于北京、新加坡和曼谷。

但好消息是,大吉隆坡地区获得最少的“卖出”建议,并被列为2013年“极具投资吸引力”的市场。

劳工成本愈趋高

大马产业机构(MPI)分析员哈兹鲁依兹万认为,大吉隆坡地区将很快追上中国二级城市和上海。

他说,主因是中国一、二级城市许多工业的劳工成本愈趋高,恐将导致投资转向别处,而东协主要城市则将坐收渔翁之利。

“在此情势下,雅加达将是大吉隆坡劲敌,该地区的海外直接投资(FDI)仅在新加坡之后。”

一平方公尺月租8874 伦敦办公室全球最贵

在吉隆坡,甲级办公楼每平方尺均价售838令吉的当儿,全球最贵办公楼市场伦敦一平方公尺月租竟要2137欧元(约8874令吉)。

根据根据美国房地产谘询公司高纬环球(Cushman & Wakefield)4月出炉的“2013全球办公楼市场展望”报告,伦敦在全球办公室租金排行榜中挤下香港重登宝座。

报告说,稀有优质办公室深获青睐,带动伦敦西区(West End)商办租金上涨2%,使伦敦自2008以来,首度超越香港攀上榜首。

“伦敦西区的办公楼租金未来持续看涨。”

纳入税金和管理费等成本,伦敦办公楼月租每平方公尺需约8874令吉,这也相等于巴黎、纽约和莫斯科的2倍以上。在这项排行榜中,另一吸睛的城市是巴西里约热内卢,当地南区(Zona Sul)的办公楼租金比去年劲涨43%,从第8,猛追上全球第3。

多年来位居冠军的香港市中心,办公楼租金排名滑到第2名。全球整体行情来看,因为经济持续不稳定,顶级办公楼租金上涨3%,但大部份带动力来自南美洲,尤其是巴西和哥伦比亚。

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